Право пожизненного пользования жилым помещением

   Право пользования жилым помещением не имеет ничего общего с правом собственности.

Но ограничение или отъём пользования жильём должен быть основан исключительно на законе, раз уж такое право было когда-то предоставлено.

Основные правовые акты о пользовании чужой квартирой – Гражданский и Жилищный кодексы. Чтобы отстоять своё право на проживание, нужно знать, откуда оно возникает, как прекращается и кто уполномочен лишать его.

Полноправный владелец жилья – это его собственник. В России два вида жилья:

   Собственники частного жилья – люди или компании, а муниципального – государство в лице муниципалитетов.

При этом право владения может быть либо зарегистрировано, либо нет. При регистрации права выдаётся свидетельство особой формы, сейчас такие свидетельства жёлто-розовые, до 2003 года были зелёные. Именно эта бумага – основной документ владельца.

Кроме свидетельства по форме может быть и другое – старое, выданное в доперестроечное время, но действует оно по сей день. Такие бумаги выдавались на землю и дома, на квартиры же выдавались ордера.

Не все россияне зарегистрировали своё право на квартиры, да и не стремятся его регистрировать. Ведь право-то есть, просто не зарегистрированное. Например, выплатив полностью пай в кооперативе, дольщик уже наделён правом собственности, и никто другой не имеет права на эту квартиру посягать.

Так же и в деревнях, и даже в городских квартирах – живут люди из поколения в поколение, фактически принимая наследство, и не задумываются о походе в Росреестр.

Между тем, собственники жилья имеют право не только проживать в нём, но и распоряжаться по своему усмотрению – продавать, менять, сдавать и т.д. Прописывать в квартире членов семьи и родственников они тоже имеют право. Но родственники от этого совладельцами не становятся, только пользователями.

Пользование жилым помещением – это всего лишь проживание в квартире с разрешения собственника, и основано оно на законе.

Помимо собственника в квартире может жить кто угодно по таким основаниям:

• вселение в качестве члена семьи;
• по договору социального найма (в неприватизированных квартирах);
• по ордеру или договору служащие или работники собственника (служебное жильё);
• учащиеся или студенты (общежития ВУЗов или профучилищ);
• по договору аренды (съёмные квартиры);
• по договору ренты (бывший собственник);
• по договору бесплатного пользования;
• по завещательному отказу.

При этом жильцы регистрируются в квартире постоянно или временно с согласия собственника.

Важно:ребёнка зарегистрировать можно без чьего-либо согласия по месту проживания одного из родителей.

Как только право собственности зарегистрировано, по 31 статье Жилищного кодекса владелец может вселить и прописать в квартире члена семьи. Кодексом к членам семьи отнесены:

• муж/жена владельца;
• его дети и родители;
• другие лица (даже не родственники), которые вселены, как члены семьи владельца.

Как говорилось ранее, пользование имуществом – это совсем не владение им, но обязанности у пользователей есть. Наравне с собственником все проживающие обязаны соблюдать правила проживания:

• использовать квартиру только для проживания в ней;
• сохранять жильё, не разрушать и не портить имущество;
• платить свою часть коммунальных начислений.

Лишить права пользования можно только через суд, если:

• семейные отношения с владельцем прекратились (официальный развод);
• владелец продал квартиру (жильцы ведь не члены семьи нового хозяина).

Можно в суде лишить права пользования и по другим основаниям, например, жилец – алкоголик и не даёт спокойно жить собственнику, разрушает квартиру, не платит по счетам (но должно быть решение суда о взыскании с него платежей по коммуналке).

Если квартира муниципальная

До сих пор не приватизировали квартиру? Значит вы – пользователь, но не собственник. При приватизации квартира будет оформлена в собственность на всех прописанных в ней, а пока она не ваша, платить по счетам и сохранять жильё вы обязаны.

Лишиться пользования муниципальной квартирой можно в случаях:

• выезда на другое постоянное место жительства;
• систематического нарушения правил проживания в квартире (неоплата коммуналки больше чем за полгода, разрушение и порча квартиры, коммуникаций, незаконная перепланировка, нарушение прав соседей, использование квартиры не в целях проживания);
• лишение родительских прав (если суд признает, что родители не имеют права жить с ребёнком).

Важно: если в другое место выехал жить постоянно один из жильцов, другие право пользования квартирой не теряют.

Здесь действует договор пользования жилым помещением. Условия договора всегда закрепляются письменно, а сам договор должен быть на руках и владельца помещения, и пользователя. При этом договор ренты регистрируется в Росреестре. Регистрировать нужно и договор аренды, если его срок установлен дольше года.

Пользоваться жильём имеют право:

• работники или служащие (на время службы или работы);
• учащиеся и студенты (на время обучения);
• арендаторы (на время действия договора аренды);
• рентополучатели (либо на время договора, либо пожизненно).

Если не выполняются условия договора, можно на законных основаниях лишиться права пользования таким жильём.

Объяснить это понятие легче на примере: в квартире жил дедушка с сожительницей. После его смерти квартира по завещанию перешла к внуку. Однако в дедушкином завещании оказалось прямо отмечено, что сожительница имеет право пользоваться квартирой либо пожизненно, либо указанное время. Это и есть завещательный отказ.

Такое право закреплено в 33 статье Жилищного кодекса. При этом право пользования в таком режиме можно регистрировать в Росреестре. При продаже квартиры внуком сожительница всё равно будет иметь право в ней жить.

Договор безвозмездного пользования жилым помещением

Это особый вид договора, он не обязывает пользователя платить что-то за проживание в квартире. Такие взаимоотношения между пользователем и владельцем жилья расписаны в 36 главе Гражданского кодекса. При этом упоминаются термины договора:

• ссудодатель – это собственник квартиры;
• ссудополучатель – это пользователь.

В договоре обязательно указывается:

• полные паспортные данные обеих сторон договора;
• права и обязанности сторон;
• срок договора.

Образец договора безвозмездного пользования жилым помещением можете посмотреть тут.

Досрочно лишиться пользования по такому договору можно в случае (ст.698 ГК):

• если квартира используется не для проживания;
• если жилец портит обстановку или коммуникации и не следит за содержанием;
• если не платит коммуналку (это условие должно быть чётко обозначено в договоре).

Могут быть и другие основания выселения, например, сдача в аренду посторонним.

Признание права пользования жилым помещением

 Напомним, что споры о пользовании жильём разрешаются исключительно в суде. При этом суд – не мировой, а городской или районный. Такие иски рассматриваются за госпошлину – 300 рублей.

Предметом иска в таких случаях является либо признание права пользования, либо признание утраты такого права. Как может возникнуть такой спор?

Пример спора
По договору соцнайма гражданину была предоставлена квартира. Пожив там какое-то время, гражданин женился и вселил жену в квартиру, но договор соцнайма не переоформлялся.

Однако по закону жена, вселённая в качестве члена семьи в муниципальную квартиру, уже имеет права наравне с мужем. Если муж захочет её выселить, или погибнет, нужно обращаться в суд, чтобы право пользования квартирой отстоять.

Иск о признании права пользования жилым помещением пишется довольно просто, по такому вот типу. Но если у вас ситуация неоднозначная, лучше обратитесь к адвокату или грамотному юристу, ведь каждое дело индивидуально. А проиграть дело, значит потерять право пользования жилым помещением.

Источник: https://xranitelochaga.ru/objekty/kvartira/vladenie-i-pravo-polzovaniya.html

Дело о прекращении

Наш оппонент — бывший член семьи, приходящаяся моим доверителям двоюродной сестрой и племянницей.

Будучи несовершеннолетней на дату приватизации, племянница  проживала в спорной квартире своей тёти. Ранее, до переезда к тёте, племянница проживала с родителями в Т-ой области.

После смерти родителей племянница была взята тётей под опеку.

Дом, в котором проживала племянница до смерти родителей, был приватизирован, племянница была включена в число собственников.

По достижении совершеннолетия из квартиры тёти племянница выехала, не появляясь по месту регистрации около 10 лет. 

По прошествии этих 10 лет обратилась в суд с иском о признании приватизации недействительной и признании за ней доли в праве на эту квартиру.

По мнению истца, приватизация в отсутствие согласия органов опеки, а его получено не было, совершена с нарушением закона.

Последствиями этого, считала истец, должно быть признание за ней доли в праве на спорную московскую квартиру, так, как это могло быть в том случае, если бы она могла реализовать свое право на приватизацию.

Собственники заявили встречный иск о признании племянницы утратившей право пользования квартирой. 

Решением одного из московских районных судов по этому делу было прекращено право пользования спорной квартирой бывшим  членом семьи. В иске того же лица о признании права на долю в праве собственности на квартиру было отказано.

Такова фабула дела. 

О том, что же это за такое пресловутое право «пожизненного проживания» в квартире

Право пользования жилым помещением членами семьи собственника жилого помещения — российское «ноу-хау», имеющее свои корни еще в советском жилищном законодательстве.

Непосредственно правам членов семьи собственника жилого помещения посвящена ст. 292 Гражданского кодекса.

Позднее права были также формализованы и в Жилищном кодексе (ст. 31).

По общему правилу указанных двух правовых норм члены семьи собственника жилого помещения, проживающие с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, имеют равные с ним права пользования этим жилым помещением (п. 1 ст. 292 ГК РФ, ч.2 ст. 31 ЖК РФ).

Но вот в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения  бывший член семьи права пользования жилым помещением утрачивает (ч. 4 ст. 31 ЖК).

———————————————————————————————————————

Примечание

Российский законодатель поместил правила о правах пользования жилым помещением членами семьи собственника жилого помещения в Главу 18 ГК РФ: «Право собственности и другие вещные права на жилое помещение». По замыслу законодателя  это право относится к вещным правам, т.е. правам на чужое имущество, таким как залог, сервитут и т.д. (ст.

216 ГК). Но, в отличие указанных вещных прав, право члена семьи собственника жилого помещения такого признака как следование за судьбой вещи не имеет. До  2004 г. действовала другая редакция, прямо противоположная ныне действующей: право пользования членами семьи не прекращалось даже при переходе права собственности на жилое помещение.

———————————————————————————————————————

 Утрачивают права пользования жилым помещением члены семьи и бывшие член семьи, если право собственности на жилое помещение перешло от собственника-члена семьи к другому лицу (п. 2 ст. 292 ГК РФ). 

——————————————————————————————————————————

Примечание

Это правило, вопреки бытующему мнению, позволяет продавать жилое помещение и при наличии проживающих там членов семьи собственников. После перехода права на жилое помещение их права просто прекращаются. Иное может быть установлено в качестве исключения в силу закона. Исключения из этого случая как раз тема настоящей публикации.

——————————————————————————————————————————

Теперь на основании новой редакции п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственника на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Статья 31 Жилищного кодекса Российской Федерации выделяет в отдельную категорию бывших членов семьи собственника жилого помещения и устанавливает, что в случае прекращения семейных отношений с ним такие лица, по общему правилу, утрачивают право пользования соответствующим жилым помещением (ч.4 ст. 31 ЖК РФ).

Часть 4 данной статьи,  носит диспозитивный характер, и допускает возможность сохранения за бывшим членом семьи собственника жилого помещения права пользования этим жилым помещением по соглашению с его собственником или по решению суда.

Сохранение права пользования жилым помещением возможно лишь на время (ч.5 ст. 31 ЖК РФ).

Т.е по общему правилу с прекращением семейных отношений права пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника этого жилого помещения рано или поздно  прекращаются.

Исключение из правила о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника предусмотрено и статьей 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

—————————————————————————————————————

Источник: https://pravorub.ru/cases/83035.html

Пользование жилым помещением по договору ренты пожизненного содержания

Энциклопедия МИП » Жилищное право » Жилищные споры » Пользование жилым помещением по договору ренты пожизненного содержания

Получатель ренты теряет положение собственника, но имеет право пользоваться без ограничений жилым помещением.

Договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает передачу собственником недвижимости, в частности жилого помещения, другому лицу.

Субъектами правовых отношений выступают собственник – получатель ренты на законных основаниях, и лицо, которому передано жилище – плательщик ренты или рентодатель.

За передачу своего имущества плательщику, получатель приобретает пожизненное финансовое содержание с иждивением.

Получатель ренты теряет положение собственника, но имеет право пользоваться без ограничений жилым помещением. Также важно отметить, что получатель ренты обладает правом пользования жилым помещением до конца своей жизни.

В случае, когда гражданин заключает с получателем ренты договор на пользование жилым помещением, ему открывается право на такое пользование, равное праву прежнего собственника.

Вместе с правами гражданин приобретает и несет наравне с получателем солидарную совместную ответственность по обязательствам, относящимся имущества в надлежащем состоянии и недопущению нарушений законодательства.

Для того чтобы обеспечить взаимодействие сторон договора в границах правового поля, законом предусматривается четкий процесс заключения и оформления договорных отношений, их порядок, прекращение или расторжение, а также права, обязанности и ответственность сторон.

Отличительные черты договора ренты

Договор пожизненного содержания с иждивением возможно заключить только в отношении гражданина — физического лица, или нескольких физических лиц.

Второй стороной по договору выступает физическое лицо, а в некоторых случаях юридическое, если его деятельность не противоречат смыслу такого соглашения.

Договор действует на протяжении всей жизни человека, получающего содержание, или нескольких людей, если получателей ренты двое и более.

Если получатель не один – платежи разделяются на всех получателей в равном размере и плательщик несет ответственность за исполнение обязательств перед каждым из них. В случае смерти получателя ренты, причитающийся ему платеж разделяется равными долями между другими получателями. Денежное содержание и любые выплаты заканчиваются со смертью последнего из получателей ренты.

Платежи вносятся рентодателем каждый месяц, если другие условия не установлены договором между плательщиком и получателем платежей. Оплата производится денежными суммами, которые подлежат регулярной индексации, отчисляемыми получателю ежемесячно.

Основанием для увеличения сумм платежей и объема материальной помощи является увеличение МРОТ. Также плательщик должен предоставлять получателю материальное обеспечение и организовать получение им услуг.

Расторгается договор по соглашению сторон, возможно расторжение в судебном порядке.

Особенностью договора ренты является возможность оформить соглашение в отношении третьих лиц. Например, взрослые дети могут заключить такое соглашение, для обеспечения достойного уровня жизни своих пожилых родителей, которые смогут пользоваться жильем и получать материальную помощь.

На протяжении всего периода действия договора жилое помещение защищено от сделок, меняющих его статус: продажи, аренды, мены и др. по самовольному решению плательщика ренты, без согласия получателя. И напротив, ответственность за исполнение обязанностей по оплате коммунальных услуг и оплата других счетов за содержание жилого помещения, лежит на рентодателе.

Обязанности рентодателя

Перечень основных обязанностей плательщика определяется положениями главы 33 ГК РФ, однако, данный список не является исчерпывающим и может быть изменен в сторону увеличения обязанностей плательщика ренты по соглашению сторон.

Гражданском законом установлено, что плательщик обязан не только выплачивать получателю денежные суммы в установленном объеме без задержек, но и обеспечивать достойный уровень его жизни посредством покупки одежды, еды, других материальных объектов, в которых есть необходимость.

Плательщик оплачивает и услуги, необходимые получателю, например, медицинские, транспортные, услуги по ремонту жилого помещения. Принятие мер к обязательной государственной регистрации права пользования помещением получателем по его требованию — обязанность плательщика. Рентодатель не может ограничивать получателя в пользовании помещением, если такое пользование предусмотрено договором.

Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает обеспечение рентополучателя в период его жизни, но также возможно в договоре обговорить и получение ритуальных услуг.

Права плательщика ренты

Основным правом, которым наделяет плательщика закон, является получение им конкретного имущества: жилого дома, квартиры, земельного участка или другого вида недвижимости.

Плательщик наделен правом получить это имущество в собственность на основании договора, заключенного с получателем и должным образом оформленного, если условия соглашения исполняются и нет оснований для его расторжения.

Как полноправная сторона договора плательщик имеет право и может требовать добросовестного исполнения договора второй стороной. Поскольку законом плательщик ренты защищен в меньшей степени, чем получатель, для обеспечения своей безопасности и подтверждения исполнения обязательств плательщику рекомендуется документировать и сохранять все документы, подтверждающие исполнение обязательств.

Следует отметить, что в ситуациях, когда при отчуждении имущества нарушаются условия договора ренты, плательщик несет ответственность по договорным обязательствам перед получателем на дополнительных, субсидиарных условиях.

В случае нарушения новым собственником условий договора ренты и ухудшения условий получателя ренты, ответственность за нарушение несет не только новый собственник, обязательства прежнего собственника не прекращаются, кроме того, получатель может потребовать расторжения договора с возмещением убытков.

В качестве примера субсидиарной ответственности по договору ренты можно рассмотреть ситуацию: если плательщик ренты систематически задерживает платежи, или отказывается от выполнения предписанных договором обязанностей, получатель обращается к нему с требованием о выплате долга, а если новый собственник (плательщик) отказывается выполнять условия требования, получатель вправе обратиться к предыдущему собственнику за уплатой долга и закон в этом случае защищает именно плательщика, наделяя прежнего собственника обязанностью удовлетворить предъявляемые требования.

Суть обременения рентой

Под обременением следует понимать определенные ограничения, вытекающие из смысла заключаемых договоров. При заключении договоров ренты право получателя на пользование недвижимостью обременено правом собственности на объект плательщика. Юридической характеристикой ренты также является обременение права собственности плательщика.

В ситуации, когда плательщик ренты отчуждает недвижимое имущество, а это возможно только с согласия получателя, договорные обязательства плательщика становятся обязательствами приобретателя. Плательщик обязан уведомить приобретателя об обременении недвижимости рентой, отсутствие такого предупреждения приводит к признанию сделки недействительной и ее расторжению.

Основания прекращения пользования жилым помещением

Российский закон защищает получателя ренты и охраняет его права, ведь к заключению таких договоров обращаются, как правило, престарелые люди, находящиеся в тяжелом материальном положении. Для обеспечения безопасности получателя и безоговорочного, ответственного выполнения положений договора плательщиком, закон наделил получателя ренты широким перечнем прав.

При нарушениях условий договора получатель содержания имеет все основания для обращения в суд с заявлением о расторжении договора и возвращении имущества в собственность. В случае удовлетворения судом требований истца, его право пользования имуществом во время действия договора ренты видоизменится, к нему присоединятся все права, которыми закон наделяет собственников.

К основаниям для расторжения договора относятся просрочка платежей сроком более 12 месяцев, переход в собственность нескольких лиц имущества под выплату ренты, неисполнение установленных договором обязательств по обеспечению выплат, финансовая несостоятельность плательщика. При наличии данных факторов в требовании истца, договор подлежит расторжению. Права получателя ренты и обязательства рентодателя прекращаются со смертью получателя.

Источник: https://advokat-malov.ru/zhilishhnoe-pravo/shiloe-pomeschenie-po-dogovoru-renti-pozhiznennogo-soderzhanija.html

Право пожизненного проживания без права собственности

Лица, имеющие право пожизненного проживания, остаются прописанными в квартире после перехода собственности к новому владельцу. Выселить пожизненных жильцов не сможет никто. Существует несколько видов сделок, позволяющих собственникам, продавшим свое жилище, оставаться в нем до смерти. Рассмотрим их подробнее.

В чем суть права пожизненного проживания

Право пожизненного проживания означает, что недвижимость может продаваться и переходить к другому владельцу, но люди, проживающие в помещении, будут оставаться, пока не сочтут нужным его покинуть. Выселить их нельзя даже принудительно – через суд.

Существуют несколько групп граждан, имеющих право быть прописанными и использовать чужую жилплощадь, независимо от воли собственника. Нельзя выселить жильцов:

• подписавших договор продажи с правом пожизненного проживания;
• отказавшихся от своего права на приватизацию жилой площади;
• являющихся рентополучателями;
• получивших прописку и право пожизненного проживания по завещанию умершего хозяина жилой недвижимости.

В каждом случае у постоянных жильцов свои основания для пожизненной прописки. Как они возникают, описано дальше в статье.

При отказе от приватизации

Человек, написавший отказ от приватизации, может пожизненно проживать на своих квадратных метрах независимо от желания фактического хозяина квартиры. Даже если владелец надумает продать жилище вместе с прописанным в нем бывшим родственником, последний будет жить в помещении, пока сам не выпишется либо умрет.

Как возникает. Право на пожизненную прописку в определенном жилище возникает у граждан, проживавших в муниципальном помещении на момент его приватизации, но отказавшихся от оформления жилья на себя.

В семьях возникают различные ситуации. В результате развода, конфликта у собственника может возникнуть желание выселить близких ему в прошлом людей на улицу. Права отказников на пожизненную прописку защищены законом.

Где посмотреть. Пожизненные жильцы – отказники по приватизации на бумаге прописываются в справке о прописанных из паспортного стола. Дополнительно можно потребовать у продавца договор соцнайма и договор приватизации. Сравнив их, можно установить перечень проживавших лиц и возможных граждан с правом пожизненного проживания.

Читайте об отказе от приватизации этот материал.

При ренте

Рентополучатель – это бывший хозяин квартиры, который продал жилье с условием, что он будет получать от нового собственника содержание и оставит за собой возможность пользоваться жильем.

Как возникает. Право на использование чужого жилья возникает на основании подписанного договора ренты. Предметом договора между сторонами является жилище и условия его перехода к другому собственнику. Иждивенец после подписания договора ренты сохраняет право пожизненного проживания до смерти.

В каждом индивидуальном случае список требований и затрачиваемые суммы зависят:

• от реальной стоимости жилья;
• личных пожеланий продавца;
• компетентности юристов, консультирующих участников сделки.

Список выдвигаемых требований может быть любым. Все условия должны быть подробно оговорены, документально оформлены, подписаны при нотариусе обеими сторонами.

Существуют два вида ренты. При первом, оплата и содержание иждивенца продолжается до его смерти. Во втором случае, новый владелец тратит деньги на бывшего хозяина, пока не погасит определенную сумму.

В обоих случаях продавец и покупатель заключают нотариальное рентное соглашение с правом пожизненного проживания. Взаимоотношения сторон при оформлении ренты регулируются ст. ст. 601, 602, 603, 604, 605 гл.

33 ГК РФ.

Где посмотреть. Дополнительно к справке о зарегистрированных нужно посмотреть документ-основание. В договоре ренты будет указано, кто является рентополучателем. Возможно также, что кроме бывшего хозяина жилья в квартире может проживать любое третье лицо.

Подробнее о ренте читайте нашу предыдущую статью.

Завещательный отказ

Завещательный отказ обязывает человека, наследующего недвижимость покойного, выполнить его волю. В том числе волю предоставить квартиру третьему лицу на праве пожизненного проживания. По закону он не возникает, только в рамках завещания.

Как возникает. Право пожизненного проживания могут получить лица, упомянутые в завещании умершего собственника. В качестве условия может быть указан круг лиц, которые должны проживать в жилище пожизненно либо на ограниченный срок без права собственности.

Кроме проживания и прописки, третье лицо по завещанию усопшего может получить содержание со стороны домовладельца. На эти цели наследник расходует средства, оставленные покойным хозяином недвижимого имущества. Прописка сохранится, за указанным в завещании человеком, и после продажи жилья наследником. Покупатель не сможет выселить такого жильца из квартиры.

Где посмотреть. Справка о прописанных + свидетельство о праве на наследство. Идеально, если продавец покажет изначальное завещание.

Можно ли прописать такое право в договоре дарения

Право проживать в подаренной квартире возникнет у дарителя, который указал в договоре, что он останется прописанным и будет пользоваться квадратными метрами. По поводу правомерности такой дарственной существуют разные мнения.

• Большинство адвокатов считают недопустимым вписывать в договор дарения пункты, утверждающие право на пожизненное проживание в квартире бывшего собственника. Юристы усматривают в этом акте попытку прикрыть обычный договор ренты квартиры.
• ГК РФ п. 1 ст. 572 прямо указывает, что дарение не должно быть осложнено никакими встречными требованиями со стороны дарителя. Право пожизненного проживания в этом контексте рассматривается именно как встречное предоставление – обязанность предоставить право пользования жильем бывшему собственнику. В связи с прямым законодательным запретом такие пункты договора недопустимы.
• Есть третье мнение. Юристы советуют оформить два отдельных документа. Первый будет оговаривать дарение имущества, а во втором должно быть закреплено право бывшего собственника на пожизненное проживание. Однако судебная защита второго документа под большим вопросом.

ВАЖНО! Наша редакция не рекомендует составлять дарственную с подобным условием. Безопаснее оформить договор ренты у нотариуса.

Интересную статью о судьбе дарения после смерти дарителя читайте здесь.

Купля-продажа квартиры с пожизненными жильцами

Как возникает. Право на проживание может возникнуть в результате продажи жилища, когда это оговорено и вписано отдельным пунктом договора. После перехода имущества к новому хозяину продавец приобретает статус пожизненного жильца. Основанием для обременения Росреестром  это не является и собственник вправе перепродать квартиру с жильцами другому человеку.

Хозяину недвижимости не нужно получать разрешение на продажу от лиц, использующих жилплощадь. Передача домовладения (квартиры) происходит по обычной схеме.

Сделка отличается от стандартной купли – продажи тем, что собственник, продающий недвижимость с существенными ограничениями, согласно ст.

558 ГК РФ, обязан предупредить покупателей о наличии жильцов заранее, и в договоре указать имена лиц, имеющих право на пожизненное проживание в жилище.

Если во время совершения сделки этого не было сделано, и сторонами был подписан стандартный документ, не содержащий пунктов, ограничивающих возможности нового владельца, покупатель будет вправе оспорить сделку и вернуть деньги.

Где посмотреть. Справка о прописанных (домовая книга) + предыдущий ДКП, в котором должны быть указаны граждане с правом пожизненного проживания.

Как выявить пожизненных жильцов

Покупка квартиры происходит обычно после предварительного просмотра объекта. Спрятать посторонних людей, проживающих в квартире, вряд ли удастся.

Дополнительно нужно проанализировать следующие документы:

• Справка о прописанных лицах. Это основной документ. Лица, имеющие право на пожизненное проживание в чужой квартире, бывают в ней прописаны.
• Покупая домовладение, стоит внимательно просмотреть домовую книгу. В ней делаются отметки о прибытии и убытии новых жильцов.
• Выписка из ЕГРН пригодится в случае ренты – обременение рентой регистрируется Росреестром. В остальном Выписка ЕГРН не содержит информации о проживании посторонних жильцов. Росреестр не регистрирует прописанных в жилище лиц, пользующихся правом пожизненного пользования квартирой.
• Документ-основание (договор, дарственная, наследное свидетельство, договор о приватизации). Например, в предыдущем ДКП указывается список прав проживания, а свидетельстве на наследство – завещательный отказ.

Поскольку прописанные жильцы не являются обременениями, квартира может быть продана.

ВНИМАНИЕ! Если продавец заверил, что пожизненных жильцов нет, а впоследствии выяснилось, что они имеются, то покупатель может оспорить сделку через суд или потребовать возместить убытки.

Каждый случай индивидуален. Для покупателей и людей, стремящихся сохранить за собой квадратные метры, даже после получения за них денежной суммы, выгоднее обратиться за консультацией к опытному юристу.

Самостоятельно разобраться в тонкостях отечественного законодательства по силам только людям, имеющим специальное образование.

Получить бесплатную консультацию можно, записавшись в специально отведенном разделе внизу страницы.

Чтобы статья принесла пользу людям, ставьте лайк.

Читайте далее: купля продажа квартиры с пожизненным проживанием.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/pravo-pozhiznennogo-prozhivaniya.html

Прекращение права пользования жилым помещением: основания, порядок | Правоведус

Право пользования жилым помещением, которое находится в собственности у физического или юридического лица, может возникнуть по разным причинам, в частности:

• на основании предоставления собственником права пользования жилым помещением членам его семьи (п. 2 ст. 30 ЖК РФ);
• на основании завещательного отказа (п. 1 ст. 33 ЖК РФ);
• на основании договора купли-продажи квартиры;
• на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ);
• на основании договора аренды, и другое.

Основаниями права пользования жилым помещением являются:

• проживание в качестве собственника помещения (ввиду реализации своего права собственности);
• проживание в качестве нанимателя (ввиду предоставления ему жилого помещения на условиях договора аренды);
• проживание в качестве членов семьи (вселяются с согласия собственника или нанимателя ввиду наличия семейных отношений).

Вышеназванные лица вправе проживать в квартире бессрочно, то есть их право не ограничивается сроками и, соответственно, не может быть прекращено по их истечении. При этом, право проживания в квартире утрачивается, к примеру, в связи с переездом, а прекращение права пользования жилым помещением предполагает другие основания, о которых мы поговорим позже.

Прекращение права пользования жилым помещением в российском жилищном законодательстве является одной из самых актуальных проблем, для разрешения которых необходимо не только знать свои права и обязанности, но и уметь правильно ссылаться на букву закона, чтобы защитить свою честь и достоинство.

Прекращение права пользования жилым помещением может возникнуть между:

• собственником и бывшими членами его семьи;
• собственником и членами семьи бывшего собственника.

Лицо, в отношении которого возникло прекращение права пользования, обязано покинуть жилое помещение, являющееся объектом конфликта. Срок прекращения пользования жилым помещением и его освобождение определяется собственником самостоятельно. В случае отказа от освобождения квартиры в добровольном порядке, на основании ч. 1 ст.

35 ЖК РФ заинтересованное лицо вправе подать исковое заявление о выселении из квартиры.

В случае, если право пользования жильем было предоставлено в соответствии с судебным решением, основанием для запрета пользования могут являться случаи ненадлежащей эксплуатации жилья, влекущей за собой нарушение прав и интересов соседей, разрушение помещения и другое.

Основания для прекращения права пользования жилым помещением

В соответствии с жилищным законодательством РФ (ст. 35 ЖК) основаниями для прекращения права пользования жилым помещением и выселения гражданина в случаях, если имеется решение суда или завещательный отказ, могут являться:

• ненадлежащее использование помещение, в том числе, использование его не по назначению;
• систематическое нарушение законных прав и интересов соседей;
• бесхозяйственное обращение с помещением.

Собственник жилого помещения обладает правом требования от граждан, пользующихся жильем, соблюдения всех обязанностей, определенных законом.

В случае выявления фактов нарушений собственник может предупредить пользователя о необходимости устранения нарушений с установлением срока устранения последствий нарушений, например, выполнение ремонтных работ.

В случае отказа пользователя жилым помещением устранить нарушения и их последствия без уважительных на то причин, собственник жилья вправе потребовать освобождения квартиры (п. 2 ст. 35 ЖК РФ).

Наряду с вышеназванными основаниями для прекращения права пользования жилым помещением законодательство предусматривает также и иные случаи, которые могут стать причиной прекращения права пользования. Самый распространенный из них — расторжение брака, в результате чего один участников брачного союза приобретает статус «бывшего члена семьи».

В соответствии с нормами Жилищного законодательства РФ лица, приобретшие данный статус, теряют право пользования жильем и должны быть сняты с регистрационного учета по адресу и выселены из квартиры.

Российское законодательство предусматривает и исключительные случаи, когда в категорию утративших право пользования жилым помещением подпадают пожилые граждане или матери с маленькими детьми, по объективным причинам не имеющие другого жилья или средств на его приобретение. В этих случаях для решения вопроса о выселении суд вправе вынести решение о возможности проживания в данной квартире определенное время, необходимое для поиска нового жилья, или же обязать собственника приобрести для них иное жилье. Право пользования жилым помещением будет прекращено, соответственно, по истечении установленного судом срока или же с момента переселения в новое жилье.

Важно! Выселение лица, пользующегося жилым помещением по решению суда, может быть произведено только на основании судебного решения в присутствии приставов-исполнителей.

Прекращение права пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника

Сегодня можно нередко встретить ситуации, когда с прекращением семейных отношений с собственником жилья, приобретший статус бывшего супруг утрачивает право пользования жилым помещением (если иные условия не предусматривает брачный договор).

В соответствии с п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ прекращение семейных отношений не сохраняет право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи. Права лиц, проживающих в квартире, находятся под защитой закона только до того момента, пока собственник дает на это свое согласие.

Семейное законодательство РФ четко определяет круг лиц, которые являются членами семьи собственника жилья: супруг, дети, родители собственника.

Соответственно, таковыми названные лица будут считаться до момента прекращения родственных связей (расторжение брака, смерть, лишение родительских прав, прекращение опеки/попечительства, отмена усыновления и другие причины).

Вопрос о признании лиц «бывшими членами семьи» может быть решен только в судебном порядке с изучением всех обстоятельств каждого дела.

В случае, если в семье, расторгающей брак, имеется несовершеннолетний ребенок, последний не утрачивает права пользования жилым помещением.

Если бывший член семьи собственника квартиры/дома представит в суде доказательства о том, что он не может в данный момент обеспечить себя жильем, его право на проживание в жилом помещении бывшего супруга сохраняется на срок, определенный в суде.

Прекращение права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника

Российское жилищное законодательство также предусматривает порядок прекращения права пользования жилым помещением членов семьи бывшего собственника этой квартиры или дома. Если до 2005 г.

, согласно закону члены семьи бывшего собственника не утрачивали право пользования жильем даже после прекращения семейных отношений, то сегодня действующее законодательство устанавливает, что прямой переход права собственности квартиры или дома к другому лицу влечет за собой прекращение права пользования этим помещением (п. 2 ст. 292 ГК).

Права членов семьи собственника зависят от прав самого собственника, то есть они также имеют право пользоваться жилым помещением, использовать его надлежащим образом и по назначению, дееспособные совершеннолетние члены семьи несут совместно с собственником солидарную ответственность за исполнение обязательств, вытекающих из пользования этим помещением, кроме того, члены семьи вправе требовать устранения нарушений их прав и интересов на пользование жильем, включая самого собственника. Как мы уже писали выше, согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ прекращение семейных отношений с собственником жилья не сохраняет за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением. Однако, в этом правиле есть исключение: на основании ст. 19 ФЗ № 189 от 29.12.2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» действия положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ об утрате права пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья не распространяются, если в момент приватизации данной квартиры/дома все члены семьи имели равные права пользования с лицом, приватизировавшим данное жилье. Кроме того, к таким членам семьи не применима ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ ввиду бессрочного права пользования жилым помещением.

Порядок выписки бывших членов семьи собственника из жилого помещения

После вынесения и вступления в законную силу решения суда о прекращении права пользования жилым помещением, согласно ст. 35 ЖК РФ лицо, утратившее право пользования жилым помещением, должно освободить данную квартиру в установленный срок.

Данная статья дает право собственнику жилого помещения на выселение в добровольном или принудительном порядке членов семьи, которые утратили право пользования, включая обращение в суд с требованием о выселении и снятии с регистрационного учета.

Вместе с тем, статья 31 ЖК РФ предусматривает обстоятельства, согласно которым выписка и выселение лица, утратившего право пользования жилым помещением, не могут быть совершены: в случае отсутствия оснований для приобретения или осуществления права пользования другим жилым помещением суд вправе сохранить за бывшим членом семьи право пользования данной квартирой или домом на определенный срок. В случае необходимости выписки лица из ранее приватизированной квартиры следует учесть факт наличия его согласия на приватизацию. Соответственно, если гражданин, которого нужно выписать, принимал участие в приватизации или давал свое письменное согласие, он автоматически приобрел бессрочное право пользования данным жилым помещением и выписать его и, тем более, выселить, будет невозможно (речь идет о случаях, когда собственником остается бывший член семьи). В случаях, когда речь идет о выписке лица из неприватизированной квартиры и его выселении, на основании п. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ выезд нанимателя и членов его семьи предполагает одновременно прекращение действия договора социального найма с момента освобождения квартиры. Однако, стоит отметить, что и в данном положении есть исключающие факторы, например, если гражданин выехал из жилого помещения на определенный период времени и не по своей воле (находится в местах лишения свободы, в клинике на лечении и т.д.), требования вышеназванной статьи не могут быть применены. Еще одним примером выписки лица из жилого помещения в судебном порядке является отсутствие факта проживания в данной квартире при наличии регистрации по данному адресу. То есть, если лицо, зарегистрированное в квартире, никогда в ней не проживало, в суд необходимо подать исковое заявление о признании этого лица неприобретшим право пользования жилым помещением; если же гражданин проживал в данной квартире, но давно выехал в добровольном или принудительном порядке, в суд подается заявление о признании его утратившим право пользования жилым помещением и соответственно снятии его с регистрационного учета по данному адресу. Подобные дела в суде рассматриваются с учетом определенных обстоятельств дела, в частности, представлении доказательной базы истцом о том, что ответчик освободил жилое помещение добровольно, его неучастие в расходах по содержанию и ремонту, а также неуплате коммунальных услуг и другие факторы, которые могли бы повлиять на решение суда.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/prekrashchenie-prava-polzovaniya-zhilym-pomeshcheniem/