Изменение стороны в договоре аренды

Для оформления Дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка Вам необходимо обратиться в Департамент городского имущества города Москвы. С 01 января 2013 года такой запрос может быть подан в электронном виде круглосуточно через портал государственных услуг города Москвы.

В качестве заявителей могут выступать физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели, являющиеся арендаторами земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в случае необходимости внесения изменений в договор аренды в части смены стороны в договоре аренды земельного участка; изменения юридического адреса стороны по договору аренды; изменения срока действия договора аренды, изменения площади и (или) границ земельного участка и других изменений, если такие изменения не предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке.

Смена арендатора

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или мунипальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления(п.18 постановления пленума ВАС РФ №11)

Согласно п. 9 ст.

22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.Согласно разъяснениям, содержищимся в п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11, поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомлениея об этом арендодателя, а в иных случаях(п.5 и 6 ст.22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Интересное:  Что нужно чтобы прикрепиться к детской поликлинике

Оформление аренды земельного участка сельхозназначения и образец договора к данной сделке

Рекомендуется заключать аренду на три года. Длительный срок позволит сохранить верхний ценный слой, обеспечить целевое назначение и недопущение вредных воздействий. Также это послужит толчком для длительных арендных отношений, а значит, повлечет инвестиции в землю.

Сам арендатор имеет право сдать в залог свое право пользоваться землей, но на срок аренды. Например, часто происходит передача этих прав банку, чтобы получить деньги для развития сельскохозяйственного производства. Но это можно запретить, приписав это в одном из пунктов договора.

О замене стороны в договоре аренды земельного участка с одним собственником

Земельный кодекс Российской Федерации Статья 22 Аренда земельных участков часть 5.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

(в ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ)

Ну, а почему нет? если право собственности на дом зарегистрировано. На землю, которая физ. лицу принадлежит, у собственника дома имеется ведь какое-то право (аренда, сервитут и т. п.) , такое же право должно быть передано и новому собственнику дома.
Если бы дом и земля принадлежала бы одному собственнику, то отдельно продать, то и другое, разным покупателям, было бы нельзя.

Образец договора аренды земельного участка

Недвижимость — особый объект гражданских прав 1. Оборотоспособность объектов недвижимого имущества 2. Государственная регистрация сделок с недвижимостью Глава 3. Процедура государственной регистрации 3.

Приостановление и прекращение государственной регистрации Глава 4. Общая собственность и порядок государственной регистрации 4. Прекращение общей собственности Глава 5.

Особенности отдельных видов сделок с недвижимостью 5.

Если каждый из участников такого соглашения несет обязанность в отношении других участников, то он является их должником в этой части и в то же время их кредитором в том, что правомочен от них требовать п.

Смена стороны в договоре подразумевает передачу всех прав и обязательств, возникших из него, и влечет смену лиц не в определенном отдельном обязательстве как в рамках договора уступки права или цессии , а сразу во всем комплексе возникших из такого договора обязательств например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от С практической точки зрения ситуация усугубляется тем, что законодатель не предлагает унифицированного образца такого документа.

Интересное:  Реквизиты госпошлина в загс на заключение брака в 2019 году

Оформление земельного участка в аренду

Продление (пролонгация) договора аренды после истечения срока предыдущего договора возможно с обязательным проведением торгов. Однако прежний арендатор, при условии добросовестного исполнения условий договора и отсутствия оснований для завершения сделки с ним со стороны арендодателя, имеет преимущественное право перед другими возможными претендентами (ст. 22 ЗК РФ).

Если в договоре аренды продолжительность его действия не указана, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. Договор краткосрочной аренды на срок менее 1 года не требует обязательной государственной регистрации.

Договоры аренды, которые заключены на более длительный срок, должны быть обязательно зарегистрированы в органах Росреестра.

Регистрация является подтверждением права владения и пользования земельным участком для арендатора, выступает основой для налогообложения операций с недвижимостью.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Федеральное земельное законодательство таких сроков применительно к землям, находящимся в частной собственности, не предусматривает.

ГК предусматривает, что предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Главным признаком, которому должны отвечать такого рода предметы договора аренды, является то, что они не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е.

быть непотребляемыми вещами (ст. 607 ГК). Земельный участок отвечает этому требованию. При правильной эксплуатации земля является непотребляемым природным ресурсом. Пункт 2 ст.

607 ГК устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Влечет ли замена стороны в договоре аренды земельного участка проведение аукциона

Да уж прочитает он ваши письмо. ЖДИТЕ очень долго А ЧТО лень в конвертике в МОСКУ в приемную призединта отправит. там хоть помощник какой нибудь прочитал бы.

и вам ответили бы втечение месяца и вы получили бы ответ (но конечно вас предварительно проверили бы НЕ СУДИМЫЙ ВЫ или НЕ ДАЙ БОЖЕ В ПНД стоите на учёте ) примерно такого содержания «уважаемый николай нтколаеич! у нас есть такие то такие то фонды и поекты, нО вы н е водин не попадаете » увы! »

но вы не вешайте нос.

ия тоже купила бы и себе и детям, но живем не тужим. одна есть квартира-на 4 семьи . каждой семье по комнатке .ГЛАВНОЕ ДРУЖБА. такие как мы свами АРМИЯ-РОССИЯ НАЗЫВАЕТСЯ

Интересное:  Купля продажа доли в ооо между участниками

Может, поискать работу подальше от Москвы. Опять же нужна какая-то поддержка в первое время. Может, кто-то из читателей, участников проекта знает, посоветует, возьмет на работу. А в селе или маленьком городке снимать жилье не так дорого. Опять же бюджетные организации предоставляют жилье.

Договор о замене стороны в договоре аренды земельных участков нужно заверять нотариально и регистрировать

Таким образом, внесение изменений в записи Государственного реестра прав возможно только в случае изменения сведений, в частности о субъекте права, при этом сам субъект права остается неизменным, меняются только определенные его идентифицирующие признаки (фамилия, имя, идентификационный номер).

Так, в письме отмечается, что в случае внесения изменений в договоры аренды земельных участков по замене стороны происходит переход вещного права от одного физического лица к другому.

Другая ситуация предусмотрена Порядком принятия и рассмотрения заявлений о внесении изменений в записи, внесение записей об отмене государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений и отмены записей Государственного реестра прав на недвижимое имущество, утвержденным приказом Минюста от 12 декабря 2011 года № 3502/5. В соответствии с подпунктом 2.5 этого порядка внесение изменений в записи Государственного реестра прав осуществляется в связи с изменением сведений о недвижимом имуществе, праве собственности и субъекте (субъектах) этого права, других вещных правах и субъекте (субъектах) этих прав, обременении прав на недвижимое имущество и субъекте (субъектах) этих прав, содержащихся в Государственном реестре прав, которые не связаны с проведением государственной регистрации прав.

Договор аренды земельного участка (со множественностью лиц на стороне арендатора)

1.4. Арендаторы не возражают против вступления в настоящий Договор и исключения из него иных собственников (пользователей) недвижимого имущества (его части), расположенного на земельном участке, путем заключения Арендаторами с Арендодателем соглашений о присоединении к Договору и исключении из него.

8.5. Изменения и/или дополнения настоящего Договора, регулирующие отношения между Арендодателем и отдельным Арендатором и не затрагивающие права и обязанности по Договору иных Арендаторов, оформляются дополнительным соглашением к Договору аренды или к Соглашению о вступлении в Договор между Арендодателем и заинтересованным Арендатором.

12 Июл 2018      glavurist         567      

Источник: https://mainurist.ru/bankrotstvo-predpriyatiya/zamena-storony-v-dogovore-arendy-zemelnogo-uchastka

Как изменить договор аренды

Говоря о принципе свободы договора, законодатель урегулировал, что стороны могут не только заключать договор на любых условиях, которые не противоречат действующему законодательству, но и вносить изменения после заключения.

В этой статье поговорим о том, как изменить договор аренды, рассмотрим 2 способа изменения договора и их правовые последствия.

О способах изменения договора аренды

Гражданский Кодекс РФ регулирует такие способы изменения договора:

1. По соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ)
2. В судебном порядке по требованию одной стороны (на основании п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ)

Изменение договора по соглашению сторон

В соответствии с общими правилами изменения гражданско-правового договора изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено  Гражданским Кодексом, другими законами или договором.

Порядок заключения дополнительного соглашения об изменении договора аренды

1. Арендатор и арендодатель должны согласовать необходимость разработки дополнительного соглашения к договору (лично/через представителя) и колличество экземпляров;
2. Одна из сторон по согласованию должна подготовить документ (Дополнительное соглашение к договору)  с помощью третьих лиц, либо самостоятельно и направить контрагенту;
3. Контрагент при получении должен согласовать и подписать Соглашение. А при несогласовании, внести возможные правки со своей стороны и направить обратно стороне, разрабатывающей документ;
4. После внесения всех правок и окончательного согласования экземпляры Соглашения должны быть подписаны сторонами договора;
5. При изменении условий договора составляется  дополнительное соглашение, вносящее изменение относительно определенных условий и подлежит регистрации в Росреестре. Но в тоже время Президиум ВАС РФ разъясняет, что отсутствие государственной регистрации не влечет недействительность заключенных дополнительных соглашений об изменении условий аренды.

В соответствии с п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 2014 г. N 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Дополнительные соглашения об изменении условий договора, не прошедшие необходимую государственную регистрацию, не порождают тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

п. 1 ст. 452 ГК РФ:

“Соглашение об изменении или расторжении договора аренды заключается в той же форме, что и договор”

п. 1 ст. 609 ГК РФ:

“Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо”

В силу диспозитивности п. 3 ст. 453 ГК РФ в договоре или соглашении о его изменении стороны могут установить, что договор считается измененным не с момента заключения соответствующего соглашения, а, например, с указанной в нем даты.

Пример условия:

“Изменения, предусмотренные настоящим соглашением, вступают в силу с ___________ (указываются число, месяц, год)”.

Если момент изменения и расторжения договора не согласован, то обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Изменение договора по решению суда

По требованию одной стороны изменить договор аренды можно по решению суда если:

• условия договора существенно нарушились другой стороной;
• в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

“При этом под существенными условиями понимаются такие нарушения договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора”

Требование об изменении или договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Изменение арендной платы

В вопрос о том, как изменить договор аренды следует включить и уделить внимание изменению арендной платы, так как на практике возникает множество споров.

По общему правилу размер платы можно изменить по соглашению сторон и не чаще, чем один раз в год. Для отдельных видов аренды период может различаться.

По инициативе арендатора арендная плата может уменьшиться, если условия пользования имуществом или его состояние ухудшилось.

Единственное, ухудшение должно наступить ввиду таких обстоятельств, к которым пользователь земельным участком не имеет отношения и за которые не отвечает.

Также в договор можно включить условие об одностороннем изменении арендной платы. Но такой подход как раз и рождает споры, так как арендатор считает, что его права нарушили и обращается за защитой  в судебные органы.

Авторы выделяют различные способы защиты прав арендаторов в суде: заявление исковых требований о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы, о признании недействительной односторонней сделки – уведомления об изменении размера арендной платы, об оспаривании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы (либо о рыночной стоимости арендуемого объекта), о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в отчете независимого оценщика, и тому подобные. Истец выбирает способ защиты в зависимости от условий договора, действий арендодателя и других факторов.

Иногда, одностороннее изменение арендной платы, предусмотренное договором, суды могут рассчитывать как злоупотребление правом. Например, если сумма платы существенно превышает средние рыночные ставки в определенной местности за соответствующий период.

Так, в ходе дела, ответчиком  не было доказано  в связи с чем и по каким причинам размер рыночной арендной платы за участок по набережной Северной Двины в течение года вырос более чем в 4 раза.

Кроме того, в материалы дела Обществом представлен отчет от 24.04.2012 N 157/12, выполненный обществом с ограниченной ответственностью “Респект” (том 1, листы 28 – 51), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за участок набережной Северной Двины площадью 204 кв. м составляет 258 000 руб.

Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд первой инстанции вопреки мнению подателя апелляционной жалобы пришел к правильному выводу о том, что арендодатель злоупотребил своим правом на одностороннее изменение арендной платы и повысил годовой размер арендной платы за аренду участка набережной Северной Двины площадью застройки 204 кв. м непропорционально изменению средних рыночных цен.

О том как предупредить сторону об изменении арендной платы читайте в этой статье.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то в части изменений условий аренды таких участков следует руководствоваться общими правилами.

Резюме:

В соответствии с действующим законодательством изменение договора аренды предусмотрено двумя способами: судебный порядок и по соглашению сторон.

Но п.4 ст.450 предусмотрено также:

“Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором”

Анализируя судебную практику, можно сделать вывод, что вышеуказанная норма применяется сторонами только при изменении арендной платы, при условии, что в договоре аренды стороны предусмотрели односторонний порядок изменения арендной платы.

Источник: http://zemarenda.ru/kak-izmenit-dogovor-arendy/

Смена арендатора в договоре аренды нежилого помещения — Юридический ликбез

Дополнительные соглашения об изменении иных существенных условий договора могут заключаться исключительно в письменной форме. Рекомендуется во всех случаях составлять доп.

соглашение письменно, несмотря на то, что закон в отдельных случаях допускает и устную форму (если обе стороны – физлица, или срок аренды менее 1 года). Достижение устных договоренностей обычно труднее доказать на практике, в особенности, если споры будут решаться через суд.

После того, как стороны определились с формой доп. соглашения, следует приготовиться к составлению текста документа. Конкретные условия Кодексом не определены, поэтому необходимо руководствоваться общими правилами, установленными в Главе 28 Кодекса (о заключении договора).

Так, согласно ст. 432 Кодекса, контракт считается заключенным, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям.

В частности:

• не действует норма о возобновлении договора на неопределенный срок;
• не применяется правило о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора по истечении срока.

Следовательно, если арендатор желает продлить аренду, то ему нужно примерно за месяц до окончания срока действия аренды уведомить о своем желании арендодателя и оформить соглашение о продлении договора.

Образец дополнительного соглашения к договору аренды транспортного средства составляется по аналогии с основным договором.

Важно! Если срок договора истек и соглашение о пролонгации не подписано, но при этом арендатор продолжает использовать транспорт, то арендодатель не сможет взыскать неустойку за отсутствие арендной платы. Как пример, типовая форма и образец допсоглашения к договору аренды автотранспорта здесь.

Внимание допсоглашения аренды В данном документе необходимо указать, в первую очередь, атрибуты. Ими являются номер (текущий) дополнительного соглашения к договору аренды, название города, в котором оно подписано и дата подписания.

Структура данного документа очень напоминает общий (типовой) договор. То есть, у него есть вводная часть. Напомним, что сторонами по арендному соглашению является съемщик (арендатор) и собственник (арендодатель).

Данные о них приводятся в той самой вводной части. Этими сведениями являются Фамилия, Имя, Отчество лиц, которые будут ставить свои подписи. Для организаций необходимо указать их название, Фамилию, Имя, Отчество уполномоченного представителя.

Кроме этого, нужно сослаться на основания правомерности подписания документа. Первым разделом допсоглашения является «предмет».

Дополнительное соглашение к договору аренды помещения: образец

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ: ВЫБЕРИТЕ ИНТЕРЕСУЮЩИЙ РАЗДЕЛ ИЩЕТЕ ОПЫТНОГО И ОТВЕТСТВЕННОГО ЮРИСТА? ЗАДАЙТЕ НАМ ВАШ ВОПРОС! БЕСПЛАТНО ИЗУЧИМ ВАШИ ДОКУМЕНТЫ,ПРОКОНСУЛЬТИРУЕМ, ПОСОВЕТУЕМ ДАЛЬНЕЙШИЕ ДЕЙСТВИЯ. Формы документов / Гражданско-правовые договоры.

Акты / Форма соглашения о смене стороны в договоре аренды нежилого помещения Не нашли нужной формы? У Вас есть вопрос, или Вы хотите, чтобы юрист удаленно проверил и грамотно отредактировал подготовленный Вами документ? Нажмите на ссылку или напишите нам! СОГЛАШЕНИЕо смене стороны по договору №ХХХХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ г.

г. ЕкатеринбургХХ ХХХХ 2011 г. Общество с ограниченной ответственностью «Ромашка», именуемое в дальнейшем «Сторона 1», в лице директора Иванова И.И., действующего на основании Устава, с одной стороны, Гражданка Российской Федерации Сидорова Светлана Сидоровна, паспорт N ХХ ХХ ХХХХХХ, выдан «ХХ» ХХХХХ 20ХХ г.

ХХХХХХ РУВД г.

Дополнительное соглашение к договору аренды образец бланк

В заключаемом соглашении указывается:

• реквизиты договора аренды;
• номер изменяемого условия о цене (можно привести цитату из текста);
• новое условие с указанием цены и порядка оплаты;
• согласие сторон, дата, подписи.

При смене арендодателя (собственника) Смена владельца объекта аренды может стать причиной для расторжения договора по истечении срока или на основании причин для досрочного расторжения.

Но если новым собственником планируется сдача объекта в аренду, то можно просто сменить стороны сделки.

Конечно, если нового владельца устраивают положения ранее заключенного арендного договора.

Доп соглашение к договору аренды об изменении фамилии арендатора

Важно Образец дополнительное соглашение к договору аренды при смене собственника Согласно п.1 ст.385 ГК РФ, арендатор вправе не исполнять обязательства по отношению к новому арендодателю до предоставления ему доказательств перехода права требования к этому лицу.

Какие шаги в таком случае должен предпринять новый владелец? По нашему мнению, новому арендодателю необходимо письменно уведомить и подтвердить возникновение своих прав путем направления в адрес арендатора копии документов — оснований возникновения своих прав (договор).Пунктом 3 ст.

382 ГК РФ установлено, что если арендатор не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав арендодателя к другому лицу, новый арендодатель несет риск вызванных этим последствий.

Здесь необходимо указать на тот договор аренды, к которому будет приложено данное допсоглашение.

Чтобы идентифицировать основной договор, нужно указать его уникальный номер и дату подписания.

Источник: http://02zakon.ru/obrazets-soglasheniya-pri-smene-arendodatelya/

Смена арендодателя по договору аренды как оформить

• 1 Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения
• 2 Соглашение к договору аренды о смене арендодателя образец 2018
• 3 замена собственника в договоре аренды
  • 3.1 договор аренды Здраствуйте, ответьте пожалуста квартира принадлежит сестре по дарственной, она хочет что бы я подписал договор аренды, если я подпишу кто в таком должен оплачивать установку приборов общедомового учета, ТО газовой плиты, замену батарей в квартире, вызова слесаре в ексренных случаях? Я на инвалидности боюсь со всем точно несправлюсь.
  • 3.2 аренда дома оплачена до июня 15-го года, собственник продал квартиру, как быть? что попросить с собственника?
  • 3.3 Договор аренды нежилого помещения Сменился собственник нежилого помещения, как правильно составить доп.соглашение к договору аренды о смене арендодателя.Скиньте образец пожалуйста.
  • 3.4 Возможно кто то составлял дополнительное соглашение о смене собственника? Поделитесь пожалуста..
  • 3.5 Каким образом выселить жильцов из съемной квартиры (договора аренды нет) , собственника они не слушают, юлят Собственник хочет, чтобы это сделала я, достаточно ли будет доверенности на управление недвижимым имуществом, как еще можно это сделать. чтобы они вняли? Когда я звони им, они говорят., что я никто, и со мной они ничего решать не будут, на доверенности им пох Возможно ли поменять дверь и выселись, или только в суд? Что можно сделать?
  • 3.6 вправе ли собственник квартиры расторгнуть договор аренды раньше окончания договора(причина-продажа квартиры)
  • 3.7 нужна ли регистрация при переезде на съемное жилье или можно просто заключить договор с собственником жилья? У
• 4 Дополнительное соглашение к договору аренды при смене арендодателя

Источник: https://pravolikbez.com/smena-arendatora-v-dogovore-arendy-nezhilogo-pomescheniya/

Внесение изменений в договор аренды: соглашение, регистрация, судебный порядок

Жизненные обстоятельства могут измениться, и условия ранее заключенной сделки будут уже неактуальны или невыгодны ее сторонам.

Такая ситуация может сложиться и с арендой жилья. Сдавая квартиру, владелец заключает с арендатором договор. В нем прописывают характеристики объекта недвижимости, размер и периодичность внесения арендных платежей, условия расторжения, ответственность сторон и их обязанности.

В процессе найма могут возникнуть вопросы, требующие дополнительного согласования. Также бывают ситуации, когда отдельные пункты соглашения перестают устраивать одну из сторон.

Внести изменения в договор аренды можно по обоюдному согласию сторон или через суд.

Первый вариант применяют, если условия уже не устраивают стороны и им удалось достичь компромисса. Совсем не обязательно расторгать старый договор и заключать новый. Можно составить дополнительное соглашение, внеся в него все необходимые поправки. Как это сделать, расскажем далее.

Составление дополнительного соглашения

Закон разрешает вносить изменения в договоры аренды не чаще одного раза в три месяца. Для этого оформляется документ, который сам по себе не имеет юридической силы, а действителен только в связке с основным арендным договором.

Важно знать некоторые нюансы:

• составить допсоглашение могут только стороны основного договора аренды. Исключение — переход прав по договору цессии или передача полномочий на доверительное управление;
• обязательно согласие и арендатора, и владельца имущества;
• можно вносить любое количество правок, в том числе менять существенные условия, касающиеся цены аренды, предмета договора и т.д.

Порядок оформления дополнительного соглашения аналогичен порядку составления договора аренды. Если он удостоверен у нотариуса и зарегистрирован в Росреестре, это же нужно сделать и с дополнительным соглашением.

Регистрация изменений в Росреестре

Чтобы зарегистрировать дополнительное соглашение в Росреестре, соберите пакет документов:

• паспорта сторон;
• 2 экземпляра арендного договора;
• 3 экземпляра дополнительного соглашения (по одному для собственника и арендатора, один для Росреестра);
• решение суда, если ранее состоялось судебное разбирательство;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Для физических лиц размер пошлины составляет 350 руб., для юридических — 1000 руб.

На внесение изменений в базы данных уходит до 5 дней. Спустя это время заявителям выдадут на руки по одному экземпляру зарегистрированных документов.

Если собственник и арендатор не могут согласовать спорные моменты, разрешить конфликт можно через суд. Если одна из сторон уклоняется от заключения допсоглашения, вторая может потребовать досрочного расторжения арендного договора.

Изменение стоимости аренды

Если вы решили поднять стоимость аренды и квартиросъемщик согласен платить больше, проблем нет. Такая ситуация может возникнуть, если владелец помещения сделал ремонт, внес существенные улучшения в обстановку, предоставил дополнительную бытовую технику и т.д. В таком случае оформите дополнительное соглашение и зафиксируйте новую величину арендного платежа.

Изменение размера арендной платы нужно зафиксировать в дополнительном соглашении.

Главное — укажите причину увеличения платежа, изначальную цену аренды, новую сумму платежа. Все сведения вносятся цифрами и прописью.

Может быть обратная ситуация, когда ремонт за свой счет сделал арендатор. Тогда он может договориться с владельцем о снижении суммы аренды. Изменения также фиксируются дополнительным соглашением.

Смена собственника в договоре аренды

Возможна ситуация, когда у помещения сменился собственник. В этом случае составляется документ о переходе права распоряжения недвижимостью на условиях найма. На основании этой бумаги вносятся правки в договор аренды.

По соглашению сторон другие условия договора также могут быть изменены. Но в общем случае новый собственник вступает в права арендодателя в объеме, предоставленном изначально. Сам договор не теряет своей силы, просто в нем меняется одна из сторон.

Продали квартиру — продали и аренду.

Изменение предмета аренды

В договоре может поменяться предмет аренды. Например, если компания-собственник владеет зданием, а фирма-арендатор решила переехать с одного этажа на другой.

Оформлять расторжение договора и заключение нового — долгая процедура. Можно сэкономить время и внести поправки в действующий арендный договор, составив допсоглашение.

Переехали на другой этаж — внесите изменения в договор аренды.

В нем пропишите внесения изменений, укажите информацию об отчуждаемом и вновь приобретаемом имуществе. Если при этом меняется арендная плата, отразите и этот факт. Например, может быть предоставлено помещение меньшего объема, соответственно, арендатор вправе настоять на снижении платежа.

Может измениться не весь предмет договора, а отдельные его характеристики. К примеру, если изначально квартира была без балкона, а в процессе сдачи к ней пристроили лоджию. Для внесения таких правок также составляется дополнительное соглашение.

Несоблюдение законодательных требований может привести к признанию документа ничтожным. Поэтому целесообразно получить консультацию юриста. Он составит текст договора, подготовит изменения в уже действующий документ, зарегистрирует дополнительное соглашение в Росреестре.

Источник: http://domkodeks.ru/arenda/vnesenie-izmenenij-v-dogovor-arendy

Изменение договора аренды

Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) выделяет обязательства по договору аренды в отдельную главу, регламентируя как общие положения заключения, действия, прекращения или пролонгации, так и специфику отдельных видов объектов аренды и самой аренды.

Договор аренды затрагивает правоотношения по предоставлению конкретного имущества в обмен на денежное вознаграждение (ст. 606 ГК РФ).

Руководствуясь принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), законодатель предусмотрел, что стороны вправе не только заключать договор аренды на любых условиях (не противоречащих действующему законодательству), но и вносить изменения после его подписания.

Как происходит изменение условий аренды и что стороны могут изменить в договоре более подробно рассмотрим в нашей статье.

Внесение изменений в существующий договор является необходимостью в рамках нормальной практической деятельности арендатора и арендодателя. Чаще всего изменение условий происходит под воздействием объективных событий, способных повлиять на правоотношения спустя некоторое время после заключения первоначального соглашения.

Общая норма ГК РФ предусматривает 2 пути изменения договоров — по соглашению сторон или в судебном порядке (ст. 450 ГК РФ). Конкретизированной нормы относительно того, каков порядок изменения именно договора аренды, ГК РФ не содержит.

Исходя из сути общей части обязательственного права ГК РФ, следует отметить, что изменения в подобный договор вправе вносить только стороны — арендатор и арендодатель — с целью скорректировать содержание взаимных обязательств.

Внесение изменений по соглашению сторон

Данный способ является наиболее простым и полностью отражает сущность принципа свободы договора. Очевидно, что такой вариант применяется при условии достижения соглашения на добровольной основе.

Право сторон на изменение условий договора аренды не распространяется на обязательства, исполнение которых производится в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). В подобном случае порядок изменения договора требует получения согласия заинтересованного лица.

Изменения, которые стороны планируют внести в договор, оформляются в виде дополнительного соглашения. Форма соглашения о внесении изменений согласно ст. 452 ГК РФ должна быть идентична форме основного документа.

Например, договор аренды недвижимости, вступивший в силу после государственной регистрации (ст.

609 ГК РФ), подразумевает внесение изменений в правоотношения только после государственной регистрации дополнительного соглашения.

Опираясь на положения ст. 434 ГК РФ, стороны вправе выбрать, будут ли они составлять один документ, либо обменяются экземплярами соглашения посредством любого доступного вида коммуникации.

Отдельно следует рассмотреть вариант добровольного изменения условий договора при молчаливом согласии сторон, либо совершении конклюдентных действий.

В данном случае речь идет о ситуации, когда контрагенты по истечении срока действия договора продолжают вести себя таким образом, будто договор еще не истек.

Например, арендатор продолжает вносить плату за арендованную вещь, а арендодатель принимает ее без возражений. Согласно ст. 621 ГК РФ срок действия такого договора автоматически изменяется на неопределенный.

Внесение изменений в договор аренды в судебном порядке

В случае, если волеизъявление сторон договора не совпадает, и ни один из контрагентов не готов пойти на уступки, законодатель закрепляет право одной из сторон на обращение в суд.  Ключевыми характеристиками оснований для обращения в судебные органы является существенное нарушение одной из сторон утвержденных договором условий аренды.

Ст. 451 ГК РФ вводит дополнительное объективное основание для судебного изменения договора аренды — возникновение сопутствующих обстоятельств. Причина введения подобной нормы обусловливается предположением о том, что договора бы не существовало вовсе, если подобные обстоятельства имели место в момент его заключения.

Корректировка договора на основании существенных изменений — исключительная мера, применимая при условии того, что расторжение договора аренды влечет за собой нарушение общественных интересов либо значительные убытки для сторон, которые можно избежать, изменив спорные условия.

Арендатор и арендодатель не должны предполагать наступления существенных изменений при заключении основного договора, в противном случае при наличии доказательств суд не примет во внимание подобное основание. Кроме того, важно доказать, что подобный ущерб, вызванный сменой обстоятельств, не представляет выгоды для одной из сторон.

Даже при наличии указанных причин для одностороннего изменения договора в судебном порядке, заинтересованная сторона обязана соблюсти досудебный порядок урегулирования спора и обратиться с предложением добровольного внесения изменений.

Таким образом, вносимые изменения в рамках договора аренды представляют собой систематизированный порядок волеизъявления одной или обеих сторон, а обращение в суд в одностороннем порядке возможно только при наличии установленных обстоятельств.

Источник: https://law21century.com/articles/zhilishnoe/izmenenie-dogovora-arendy/

Изменение размера арендной платы по договору аренды здания, сооружения, помещения

Условие об изменении размера арендной платы означает, что в течение срока действия договора согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен.

Включение в договор условий о возможности, порядке и основаниях изменения размера арендной платы свидетельствует о проявлении сторонами, нацеленными на долгосрочное сотрудничество, должной степени осмотрительности (Определение ВАС РФ от 27.08.2009 N ВАС-11113/09).

Если стороны полагают, что в течение срока действия договора могут измениться обстоятельства, из которых они исходили при определении размера арендной платы, им необходимо предусмотреть в договоре условие об изменении размера арендной платы.

Стороны вправе согласовать возможность изменения размера арендной платы, установив:

— основания изменения;

— порядок изменения;

— условия изменения;

— сроки (периодичность) изменения;

— величину (предел) изменения.

Следует учитывать, что, если в договоре установлен порядок определения размера арендной платы (механизм исчисления) и предусмотрено право стороны на изменение данного размера в одностороннем порядке, это не подразумевает возможность для этой стороны установить арендную плату в твердой сумме (Определение ВАС РФ от 27.02.2010 N ВАС-7379/09).

Изменение вида (формы) арендной платы осуществляется по общим правилам, предусмотренным гл. 29 ГК РФ.

Если условие об изменении размера арендной платы не согласовано

В этом случае действуют общие правила изменения цены договора, установленные п. 2 ст. 424, ст. ст. 450, 451 ГК РФ. Увеличение или уменьшение размера арендной платы возможно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Основания изменения размера арендной платы по договору аренды здания, сооружения, помещения

Существуют три основания для изменения условий договора, в том числе в части размера арендной платы:

— соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);

— решение суда, принятое по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);

— решение (воля) одной из сторон, если такое основание предусмотрено договором (ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ).

Порядок и момент изменения размера арендной платы по договору аренды здания, сооружения, помещения

Порядок изменения — это комплекс действий, которые должны совершить стороны (одна из сторон) для того, чтобы изменить размер арендной платы.

Момент изменения — установленный законом или договором момент, с которого обязательство начинает действовать в измененном виде.

В зависимости от основания внесения изменений в договор стороны могут установить:

— порядок изменения размера арендной платы по соглашению сторон;

— порядок изменения размера арендной платы по воле одной из сторон.

Порядок и момент изменения размера арендной платы по договору аренды здания (сооружения, помещения) по соглашению сторон

Изменение размера арендной платы по соглашению сторон осуществляется в порядке, установленном ст. 452 ГК РФ. Согласно указанной норме стороны должны заключить соглашение об изменении условий договора в той же форме, что и договор. Если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, форма договора и соглашений к нему должна быть письменной.

Изменение размера арендной платы по соглашению сторон для договоров, заключенных на срок до года, может быть оформлено:

— путем составления одного документа — дополнительного соглашения, протокола и т.п. (п. 2 ст. 434 ГК РФ);

— путем направления оферты одной стороной и ее акцепта другой (ст. ст. 435 — 443 ГК РФ).

Внимание! Если изменение размера арендной платы осуществляется в рамках договора, заключенного на год и более, следует помнить, что соответствующее соглашение подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в силу п. 2 ст. 164, ст. 452, п. 2 ст.

651 ГК РФ, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет его содержание и условия порождаемого им обременения.

В отсутствие государственной регистрации соглашения арендодатель не сможет требовать внесения арендной платы в новом размере, а если арендная плата уже была внесена арендатором по новым ставкам — обязан будет ее вернуть.

Вместе с тем суды указывают, что, если изменение размера арендной платы осуществляется в соответствии с порядком, установленным зарегистрированным договором аренды, оно является исполнением согласованного сторонами условия договора. В этом случае заключать дополнительное соглашение и регистрировать его не нужно.

Если порядок изменения размера арендной платы по соглашению сторон не согласован

В этом случае соглашение об изменении размера арендной платы заключается в той же форме, что и договор (ст. 452 ГК РФ), и вступает в силу с момента заключения (п. 1 ст. 425, п. 3 ст. 453, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Порядок и момент изменения размера арендной платы по договору аренды здания (сооружения, помещения) по воле одной из сторон

Порядок одностороннего изменения размера арендной платы и момент, с которого обязательство считается измененным при одностороннем изменении договора, законом не установлены. Стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе определить указанные условия в договоре.

Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть уведомлен о таком изменении. При наличии в договоре условия об уведомлении арендатора обязанность вносить арендную плату в новом размере возникнет у него с момента получения уведомления.

Условия изменения размера арендной платы по договору аренды здания, сооружения, помещения

Стороны могут установить в договоре условия, наличие которых необходимо для изменения размера арендной платы. Такие условия способны защитить интересы сторон от злоупотребления одной из них правом на изменение арендной платы, поскольку до их наступления сторона, наделенная правом изменять договор в одностороннем порядке, не сможет увеличить или уменьшить арендную плату.

Стороны могут предусмотреть, что изменение арендной платы возможно (необходимо):

— по истечении определенного промежутка времени;

— в случае изменения определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;

— по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;

— в связи с общим ростом цен (инфляцией);

— ввиду изменения ключевой ставки Банка России.

Сроки (периодичность) изменения размера арендной платы по договору аренды здания (сооружения, помещения)

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

До недавнего времени применение указанной нормы вызывало значительное число споров у сторон. Суды также давали ей разное толкование.

Так, одни суды придерживались позиции, в соответствии с которой размер арендной платы может быть изменен чаще одного раз в год путем заключения дополнительного соглашения. Другие указывали на императивность п. 3 ст.

614 ГК РФ и признавали ничтожным условие о возможности изменять по соглашению сторон размер арендной платы чаще одного раза в год.

Третьи разъясняли, что согласно указанной норме арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения договора и не чаще одного раза в год — в будущем.

Однако в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» суд разъяснил, что норма п. 3 ст.

614 ГК РФ является диспозитивной и допускает изменение условия о размере арендной платы по соглашению сторон чаще одного раза в год.

Суд также указал, что включать в договор отдельное условие о возможности такого изменения по соглашению сторон не требуется.

  Close Window

Loading, Please Wait!

This may take a second or two.

Источник: http://urist7.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-arendy/dogovor-arendy-nedvizhimosti/izmenenie-razmera-arendnoj-platy-po-dogovoru-arendy-zdaniya-sooruzheniya-pomeshheniya.html